Haus verkaufen – Ein Leitfaden

Bevor ein Haus zum Verkauf angeboten wird, sollten Sie einige Dinge klären und wichtige Unterlagen für die Anzeigenerstellung zurechtlegen.

Gute Fotos sind wichtig

Besonders viel Mühe sollten Sie sich mit den Fotos Ihres Hauses geben. Diese Fotos sind nämlich der erste Eindruck, den der potenzielle Käufer von Ihrem Haus bekommt.

Um sein Interesse zu wecken, sollten Sie ihm sowohl Details zeigen als auch einen guten Gesamtüberblick verschaffen. Fotografieren Sie dafür das Gebäude aus verschiedenen Blickwinkeln. Für solche Außenaufnahmen ist ein blauer Himmel vorteilhaft, aber kein Muss. Auch Innenaufnahmen von Küche, Bad und anderen Zimmern wirken bei Tageslicht besser. Besondere Ausstattungsmerkmale, die Sie in Ihrer Beschreibung erwähnen, sollten Sie ebenfalls auf Fotos zeigen. Fügen Sie Ihrem Exposé also auch Detailaufnahmen von Ihrem Kaminofen oder Stuck an der Decke zu.

Bevor Sie die Kamera zücken, sollten Sie Ihr Haus auf Vordermann bringen: Ein ungemähter Rasen, unaufgeräumte Zimmer und schmutzige Fenster erwecken beim Kaufinteressenten keinen guten Eindruck.

Achten Sie bei allen Fotos auf Bildgröße und -qualität: Bilder sollten nicht kleiner als 690×518 Pixel sein und werden bestenfalls im Querformat hochgeladen. Zu dunkel geratene Bilder sollten Sie vor dem Hochladen mit einem Bildbearbeitungsprogramm etwas aufhellen. Nach dem Hochladen können Sie die einzelnen Fotos noch beschreiben. Wenn Sie die Dateien vor dem Hochladen entsprechend benennen, ersparen Sie sich diesen Schritt.

Energieausweis nicht vergessen

Verkäufer von Immobilien benötigen einen Energieausweis für ihr Haus. Seit 1. Mai 2014 sind Sie zudem gesetzlich dazu verpflichtet, bestimmte Kennziffern aus diesem Dokument in Immobilieninseraten, die in kommerziellen Medien veröffentlicht werden, aufzuführen:

  • Art des Ausweises (Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis)
  • Höhe des Energiebedarfs oder Energieverbrauchs
  • Angaben zu den Energieträgern, mit denen geheizt wird
  • Angaben zum Baujahr der Immobilie
  • Angaben zu der Energieeffizienzklasse des Hauses (dieser Wert muss aber nur aufgeführt werden, wenn der Energieausweis erst nach Inkrafttreten der EnEV-Novelle am 1. Mai 2014 ausgestellt wurde)

Spätestens beim Besichtigungstermin müssen Sie den Energieausweis den Interessenten vorlegen. Auch dann, wenn diese nicht danach fragen. Wird im Anschluss das Haus verkauft und ein Kaufvertrag abgeschlossen, muss dem Käufer der Ausweis ausgehändigt werden. Verkäufern, die sich nicht an diese gesetzlichen Vorgaben halten, droht ein Bußgeld in Höhe von bis zu 15.000 Euro.

Für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, wird kein Energieausweis benötigt.

Eckdaten zusammentragen

Für die Anzeigenschaltung benötigen Hausverkäufer noch einige weitere Daten. Die folgenden Angaben zum Haus sollten Sie zusammentragen:

Wohnfläche
Zur Wohnfläche gehört die Grundfläche aller Räume, die zu Wohnzwecken genutzt werden (zum Beispiel Flur, Wohnzimmer oder Badezimmer). Auch die Flächen von Wintergärten und sonstigen nach allen Seiten geschlossenen Räumen, wie etwa Sauna- oder Fitnessräume, werden dazugezählt. Balkone, Terrassen, Dachgärten oder Loggien dürfen höchstens zur Hälfte zur Wohnfläche dazugerechnet werden. Nicht zur Wohnfläche gehören Flächen von Kellerräumen, Waschküchen, Bodenräumen, Trockenräumen, Heizungsräumen und Garagen. Außerdem müssen von der Wohnfläche abgezogen werden:

  • Schornsteine und Mauervorsprünge, freistehende Pfeiler und Säulen mit mehr als 0,1 Quadratmeter, die in ganzer Raumhöhe durchgehen
  • Türnischen
  • Vormauerungen und Verkleidungen, sofern ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt und sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen

Grundstücksfläche
Die Grundstücksfläche ist der Wert, der die Gesamtgröße eines Grundstücks angibt. Der Wert kann aus dem Grundbucheintrag oder dem Lageplan entnommen werden.

Baujahr
Als Baujahr einer Immobilie gilt immer das Jahr der Bezugsfertigstellung. Wurde ein Haus komplett zerstört, gilt das Jahr des Wiederaufbaus als Baujahr.

Sanierungsstand des Hauses
Bevor sie das Haus verkaufen, sollten Besitzerden Sanierungsstand detailliert auflisten: Ist das Haus gedämmt? Wie wird es beheizt? Wann wurden zuletzt die Fenster, die Elektrik oder die Leitungen erneuert? etc.

Ausstattung und Merkmale
Zur Ausstattung einer Immobilie zählen Einbauten, die zum Haus gehören (zum Beispiel die Sauna im Keller), aber auch die Qualität der Bauweise sowie verwendete Materialien. Hat das Haus einen Garten mit Terrasse? Wurde im Wohnzimmer Parkett oder Teppich verlegt? Mit welcher Technik ist das Haus ausgestattet?

Laufende Kosten
Dazu zählen alle Kosten, die regelmäßig anfallen und die nach dem Kauf auf den neuen Eigentümer zukommen:

  • Kosten für Wasserversorgung
  • Kosten für Entwässerung
  • Kosten für Heizung
  • Kosten für Müllabfuhr und Straßenreinigung
  • Grundsteuer
  • Wohngebäudeversicherung

Beschränkungen
Sie müssen auch etwa bestehende Bau- und Nutzungsbeschränkungen offen legen – zum Beispiel bei Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen oder die öffentlich gefördert wurden (sozialer Wohnungsbau).

Unterlagen zusammenstellen

Neben den wichtigen Angaben zum Haus sollten Sie auch einige Unterlagen für den Interessenten bereithalten. Dazu zählen der Grundbuchauszug, die Flurkarte und eine Grundrisszeichnung der einzelnen Etagen. Investitionen und Modernisierungen sollten Sie am besten mit Rechnungen belegen. Liegt eine Wohnflächenberechnung oder ein Wertgutachten vor, dürfen diese Papiere natürlich auch nicht fehlen. In der Regel geht auch die Gebäudeversicherung an den neuen Eigentümer über, daher sollte auch der Gebäudeversicherungsschein bereitgelegt werden. Denn: Vollständige und aussagekräftige Unterlagen machen Eindruck und helfen beim Hausverkauf.

Quelle: https://www.immowelt.de/anbieten/haus-verkaufen

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